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最終更新日:2008年11月17日(月曜)

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2008年10月28日(火)
WS Jounalの住宅市場調査結果

WS Journalの四半期毎の米国住宅市場調査が10月28日付けニュースで発表されています。それによれば、全米の28首都圏の多くの地域で売り出し中の住宅在庫が減少したと伝えています。 ただ、在庫の減少は、持ち主の多くは様子見の態度を取っており、市場に売り物件を出していない結果でもあるとしています。 30年固定のローン金利は今週、6.5%近辺で上がる傾向にあります。住宅価格は2006年2Qのピーク時より18%下がりましたが、MoodY's Economyのアナリストは市場が来年後半に底入れするまでに価格はさらに14%下がるだろうと予想しています。 一方、一部のバーゲンハンターは買いに動いており、あるバージニアの住人は2005年に$375,000で売られたタウンハウスを$154,000で購入し、月$1,500でテナントを見つけてと報告しています。一部の投資家は今後の値下がりは限定的だとして、バーゲンハンティングには今は早すぎるタイミングではないとの見方を紹介しています。

2008年9月16日(火)
コンドーホテルの改装費用

コンドーホテルの場合には競争力を維持するために頻繁に改装工事が行われます。内装も数年に一度はかなりの規模の改装を行うことが一般的です。内装の費用はオーナーの負担になりますが、日本円に換算して数百万円、あるいはそれ以上といった規模になることも多いと思いますが、コンドーホテルとして維持していく場合には所有者組合と運営会社が決めた改装は行う必要があります。コンドーホテルへの投資を行う場合には改装予定をチェックすることも重要になります。改装が行われることが決定していても、その改装前にオーナーが売りにだしている場合には、新しいオーナーは購入後直ぐに改装費用の負担が発生することになります。ホテルーコンドへの投資の場合には常に多少余裕のある予算を考えておくのが良いと思います。

2008年8月13日(水)
米国住宅市場

米国の住宅市場で価格の低下が続いていますが、この傾向はまだ相当の期間続くという見方が有力です。一つの根拠は収益還元法で見てまだ別件価格が割高、すなわち賃料の利回りが低くて投資としてはまだ魅力が薄いということです。確かに、現在の市場では金利の低い日本の方が不動産の収益利回りが高いという逆転現象も見られるようです。物件価格が米国の金利で借りても投資可能な水準になるまで価格の低落傾向が続くかもしれません。。

2008年7月7日(月)
ノンリコースローンの影響

米国の住宅不況は深まっていますが、米国では住宅ローンはノンリコースであるため、ローンを借りた人は支払能力の有無に関わらず住宅を放棄する人が増加中と報道されています。住宅の価値がローン残高を下回った場合には、住宅を手放せばローンからは開放されるため、確かに借り入れた人にとっては、リコースローンに比べて生活が破綻する可能性は少なくなります。一方、このような差し押さえが発生すると金融機関は差し押さえた住宅を極端な安値で市場に放出するので価格の値下がりが続くことになります。住宅を手放した人はローンからも開放されるため、住宅を借りるなどの手段でゼロからの再出発が可能となります。このため、ノンリコースローンは消費不況の深刻化を防ぐ効果があるともいえるようです。この意味で、むしろ日本の方が(リコースローンのため)金利高の影響が大きくなる可能性もありそうです。

米国税務申告
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税務申告はご自身で用意されてますか? 米国の会計士などに依頼されていますか?
不動産を賃貸している場合、例えば、Form8582の重要性をご存知ですか?将来の売却時に備えて正確な記帳が要求されます。

建物の減価償却期間は住居用建物が27.5年ですが、商業用建物は39年です。ホテルは勿論のこと、コンドホテルやリゾートなど、
"Transient"propertiesは商業物件と見なされます。そしてTransient propertiesとは、、、

日本人(米国非居住者)の場合、ハワイ州の申告では通常、Standard DeductionやPersonal Exemptionは申請できませんのでご注意ください!
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   Maui no ka'oi !! マウイが一番!!  Maui is the best!!

世界有数の最高級リゾート、ハワイ マウイ島のビーチフロントには自分で利用しながら収入も得られる物件が数多く存在します。マウイの不動産ならアイモ インベストメントのコンサルティングをご利用ください。

日本のバブル期の頃、米国不動産を購入して現在まで持ちこたえた人は、購入時の為替レートに関係なく大きく資産を増やしました。 1980年代後半の為替レートは1ドル120円から150円程度、一方、米国の不動産価格は当時からおよそ3倍程度に値上がりしています。 さて、今後10年程度を見た場合はどうでしょうか? 米国は先進国の中では唯一大幅な人口増加が続きますから、不動産需要も基本的には堅調さを保ちそうですが、、、