日米とも税務申告の期間です。米国で不動産収入がある場合、収入の増加に伴い課税所得が発生するケースが増加していると思います。課税所得が発生すると、ほとんどの場合に、連邦、州ともに、四半期毎の所得税の予納が必要になります。現在、課税所得の発生していない個人・法人の方も、自分で、あるいは自社で申告している場合には予納システムをある程度は理解しておくことが必要かと思います。所得税の予納はインターネットから手続することが可能ですが、連邦の場合にはFETPSへの事前登録が必要です。引落しの口座は事前登録により米国内の銀行口座を登録しますが、ハワイ州の場合などはクレジットカードも使用可能です。
また、日本在住のグリーンカード保持者も米国税務申告が必要ですが、米国外の収入に対する所得の控除や外国税額控除がありますので、米国での課税は発生しないケースが多いと思います。

不動産市場の悪化は米国からヨーロッパの一部や日本などにも広がってきました。ハワイの平均価格は横ばいですが、全米の不動産価格はまだ当分の間値下がり局面が続くとの見方が多いため、ハワイでも今後は影響がでるかも知れません。
不動産市場の悪化を受けて日米ともREITの利回りが上昇しています。
為替はドルに対しては円安修正が進んでいますが、ユーロに対してはまだかなり円安の状態が続いています。ドル安修正もかなり進んできたとの見方があります。

12月4日に日本銀行が発表した11月の実質実効為替レートは100.2となりました。10月以降の円高で1973年3月の水準を回復したことになりますが、まだ34年前の円安水準ともいえます。今後の展開はどのようになるでしょうか。

本日のドル円レートは110円前後で、円はドルに対しては本年7月までの円安からかなり修正されてきました。しかし、日銀の発表する実質実効為替レートでは、10月現在で９６．７と1973年3月の時点より円安で、本日現在でも100以下の水準と思われます。日銀の実質実効為替レートは世界の主要な15通貨を貿易ウエイトと物価指数で調整して算出しており、1973年3月の水準を１００とし、100以上であれば円高、以下では円安になります。　円は現在、世界の主要な通貨と比べて、34年前よりも円安の水準となっていることになります。最近はドルの下落が報道されていますが、円はそれ以上の下落となっています。　ドルはユーロにたいしては１．５ドル近くにも下がり、一部のアナリストからは、ユーロに対してそろそろ大底の水準だろうとの見解も出ています。　円も一時107円台まで円高となりかなり調整がすすみましたので、そろそろ円高も動きが鈍るのではないかとの見方もあります。短期的な為替変動の予測は不可能ですが、長期的に見れば円安傾向が続いており、外貨建て投資の有利な状況は変わっていないようです。

ハワイ、マウイ島でホテルコンドを所有すると次のような税金が掛かります。

固定資産税　　　：０．８２％
一般消費税　　　：４．００％
短期宿泊施設税：７．２５％（ホテル税と訳されることもあります。）

固定資産税は固定資産税評価額に対する税率です。ホテルコンドの場合には一般の住宅やアパートなどと比べても高い税率となります。また、評価額は市場価格に遅れて上がる傾向がありますが、最近は市場価格が調整していますので、現在の固定資産税評価額はほぼ物件の市場価格と同水準と考えられます。例えば、70万ドルのコンドホテルを購入すると、固定資産税はその0.82％の＄5,740になります。これを2回に分けて支払います。一般消費税と短期宿泊施設税の税率はホテルとしての総収入に対する税率ですので、オーナーの手取り収入にホテルの運営経費などを加算した額に対する税率になります。
ハワイの場合には過去数年の間、物件価格が上昇し、またホテルコンドの収入も上昇してきましたが、その上昇が税金にも反映されています。